Ексел Пропърти България (Эксел Проперти Болгария) – это известное болгарское агентство недвижимости, специализированное в продаже, отдаче в аренду и управлении каникулярных и жилых имуществ в Софии и на Солнечном берегу. В течение лет мы завоевали доверие клиентов, гарантируя высокое качество, и предлагая все услуги, связанные с недвижимостями «под одной крыше». По этой причина мы, Эксел Проперти Болгария, прилагаем максимум усилий в защиту их интересов, а одно из основных правил в нашей работе является, чтоб наши клиенты остались довольны, потому что это – настоящая аттестация для нас. На практике, покупка недвижимости является одним из самых главных решений, которое обычно человек должен принять в своей жизни, и по этой причине мы посвящаем специальное внимание этому процессу. Мы ознакомлены в деталях с рынком недвижимостей и попробуем, для облегчения, предварительно ответить на некоторые, чаще всего задаваемые вопросы наших клиентов!
Рассмотрите подробно предложения на нашем Интернет сайте: www.ExcelProperty.ru. Для этой цели используйте поисковую систему сайта, которая при помощи своих фильтров предоставляет Вам множество возможностей для конкретизации Вашего поиска. Вы можете определить географическое местоположение недвижимости или выбрать населенное место, выбрать тип недвижимости, площадь недвижимости, количество спальней, цену и т.д. Каждая недвижимость имеет подробное описание своих характеристик, удобства, находящиеся поблизости, богатую галерею с фотографиями, видео, архитектурными чертежами и просмотр изображений улиц, для чего используются возможности интерактивной карты. Так же автоматически на нашем сайте имеете возможность рассмотреть «Имущества поблизости, которые Вам понравятся» с подобными характеристиками этих, которые Вы задали как Ваши предпочтения!
Сделайте список недвижимостей, которые понравились Вам. Используйте возможность создать собственный профиль на сайте, в котором сохранить список с выбранными недвижимостями, и примечания к каждому одному из них. Отошлите запрос с конкретным вопросом, интересующим Вас, для этой цели используйте формы на странице недвижимости. Как дополнительная возможность с конкретной целью можете использовать формы в секции «Следующие шаги?», одной из которых является возможность поделиться информацией о недвижимости с другом, чтобы получить ценный совет или его одобрение. На странице каждой недвижимости увидите визитку с фотографией и все возможности для контакта с ведущим брокером по конкретному предложению. Не колеблетесь связаться с брокером предложения, он – профессионал, который будет рад ответить на все Ваши вопросы, предоставить полезные рекомендации и консультации, которые помогут Вам с выбором недвижимости!
Используйте форму «Потребуй осмотр недвижимости» на странице конкретной недвижимости или свяжитесь с нами по телефону. Существует возможность подготовить список с несколькими недвижимостями для осмотра, просто необходимо конкретизировать день и час, в котором хотите организовать осмотр в соответствии с нашим графиком и программой. Для иностранных клиентов, для клиентов, которые очень заняты, или хотят сэкономить время и деньги от поездки до недвижимости, мы готовы организовать осмотр недвижимости при помощи видео связи по Skype, а это сделает вас частью самых инновационных технологий в бизнесе недвижимостью. Наша компания Эксел Проперти Болгария не берет плату за осмотр недвижимости!
Чтобы забронировать выбранную Вами недвижимость, нужно заплатить депозит, который является гарантией Ваших намерений в качестве покупателя конкретного имущества. На основе этого платежа для Вас будет изготовлен Депозитный договор (форма бронирования), который необходимо подписать. Этот договор гарантирует, что имущество будет удалено от рынка, по отношению к нему не будут организовываться осмотры, не будут приниматься другие депозиты, подписываться договора или другие соглашения на период, который закреплен в настоящем контракте, на подготовку и подписание Предварительного договора купли-продажи. Оплата может быть произведена банковским переводом или наличными в любом из офисов компании напротив расписки. При виновном отказе с Вашей стороны перейти к подписанию Предварительного договора купли-продажи в указанный срок или к сделке с недвижимостью Вы потеряете Ваш депозит, он не возвращается.
Естественно, это бизнес, как и любой другой, и его условия являются предметом переговоров. Очень часто, однако, небрежное отношение к этому процессу приводит к обратному эффекту – к повышению цены. Как совет от компании Эксел Проперти Болгария запомните – это не может быть просто презумпция или прихоть, переговоры о снижении цены должны быть на принципиальном основании и фактически аргументированы, для того, чтобы достичь желаемого результата. Положитесь на Вашего брокера, он является профессионалом, который хорошо знаком со всеми механизмами рынка недвижимости и всегда готов вести эти переговоры в целях достижения лучшей цены для Вас в сделке. Если считаете необходимым, не стесняйтесь потребовать консультации от разных экспертов, как, например, лицензированный оценщик недвижимости, или строительный техник, который проанализирует все архитектурные особенности имущества и т.д.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества изготавливается в письменной форме, чтобы был официальным и обеспечил добрую волю и намерения сторон. Его главная цель заключается в подготовке и уточнении всех условий и обязательств сторон, в соответствии с которыми будет осуществляться сделка, и подписан Окончательный контракт (Нотариальный акт). Есть несколько деталей в Предварительном договоре купли-продажи – во-первых, стороны (контрагенты) в договоре, предмет договора (недвижимость), покупная цена и способ своевременной оплаты, штрафы для сторон в случае виновного отказа и невыполнения обязанностей по этому договору. Важно знать, что зафиксированная в Предварительном договоре купли-продажи цена является окончательной, и не может быть изменена ни при каких обстоятельствах или причинах. При продаже имущества вместе с движимым имуществом (мебели и т.д.) в качестве составной части этого договора изготовляется протокол приемки, в котором подробно описывается имущество. Стороны договора лично или через должным образом уполномоченные лица обязательно, не оказывая на них давление, подписывают Предварительный договор купли-продажи, имея в виду, что в Болгарии нет требование закона в связи с нотариальной заверкой этого типа договоров. По силе ст. 19, пар. 3 Закона об обязательствах и договорах каждая сторона по договору может потребовать его объявление в качестве окончательного в судебном порядке.
Окончательный договор, оформленный в форме нотариального акта, является договором с вещно-правовым характером, который на практике удостоверяет передачу права собственности на конкретное имущество, и реально после его подписания Вы уже становитесь владельцем имущества. Подписание нотариального акта происходит после предварительно договоренной даты и времени, перед компетентным нотариусом с районом действия в районе, где находится имущество. В день исполнения сделки нотариус представляет нотариальный акт в службу по занесениям по месту нахождения имущества, а затем судия по занесениям из соответственного районного суда приказывает запись акта в Реестр имуществ к Агентству по занесениям. Для Вас важно знать, что кроме посредничества, Эксел Проперти Болгария обязуется предоставитьсодействия при подготовке документов и всех следующих этапов до окончательного заключения сделки.
Для сделок с покупкой и продажей недвижимости основные обязательства по подготовке документов являются обязанностью Продавца. На первом месте, Продавец должен представить оригиналы документов на имущество, от которых проистекает право собственности, как и удостоверение личности, удостоверение о тяжестях на имущество, удостоверение о налоговой оценке, выданное соответственной налоговой службой по местонахождению недвижимости, схему или чертеж недвижимости, выданную технической службой, удостоверение о семейном положении владельца. В некоторых случаях требуют и другие документы в зависимости от конкретных характеристик сделки. Учитывая разнообразие вариантов, рекомендуется, чтобы документы участников сделки были должным образом проверены адвокатом, и была сделана предварительная консультация с нотариусом, который будет заключать сделку.
Согласно болгарскому законодательству, существуют три обязательных налога и сбора, которые должны быть оплачены при купле-продаже недвижимости – налог на передачу права собственности, платы за регистрацию сделки в имущественно реестре, сбор за услуги нотариуса. Сумма этих сборов по закону представляет собой сумму размером 3,5-4% от стоимости конкретной недвижимости в зависимости от его местоположения. За предоставленные услуги по сделке со стороны компании Эксел Проперти Болгария оплачивается комиссия, размер которой должен быть согласован заранее и, как правило, представляет процент от покупной цены имущества. Мы рекомендуем использовать адвоката и оплатить его гонорар, который является предметом отдельного договора между Вами и ним, в зависимости от услуг, которые вы хотите получить – Экспертиза документов собственности на имущество, подготовка Предварительного договора купли-продажи, подготовка проекта нотариального акта и т.д. Важно знать, что до сих пор остается в силу запрет на покупку земли иностранными гражданами и при этом условии они обязаны зарегистрировать торговое общество (фирму) в соответствии с положениями Торгового кодекса Республики Болгарии, чтобы иметь возможность стать владельцами земли.
Нет законного обязательства о том, когда и как должна быть оплачена цена на покупку недвижимости. Все это является предметом договорных отношений между сторонами – вся цена может быть оплачена заранее или в день подписания нотариального акта, в рассрочку или в будущих периодах. Все сделанные платежи должны быть удостоверены выписками из банковских счетов и платежных ведомостей для сумм, полученных по сделке. Важно знать, что с 01.07.2011 года есть предел по сделкам недвижимостью для оплаты наличными до 10 000 левов.
Очень часто клиенты, желающие сэкономить деньги, отказываются воспользоваться услугами адвоката в сделках с недвижимостью. Учитывая важность процесса купли-продажи недвижимости, Эксел Проперти Болгария рекомендует всегда использовать практикующего адвоката, который специализируется на недвижимости. Это позволит значительно снизить риск заключения невыгодного договора или сделки, имея в виду разнообразие возможных случаев в сделках недвижимостью. Адвокатский гонорар является предметом индивидуальных договорных отношений между Вами и Вашим адвокатом, но, несмотря на его размер, помните, что это – инвестиция в Вашу безопасность.
Нотариус является гарантом, лицо, которому государство поручило проведение законных нотариальных действий. Все действующие нотариусы занесены в реестр Нотариальной палаты Республики Болгария. В сделках недвижимостью нотариус проверяет самоличность, дееспособность и представительную власть представших перед ним лиц. После получения в оригинале всех документов, связанных с имуществом, из которых проистекает право собственности, проверяет, что нет никаких законных препятствий перед передачей имущества. Нотариус читает сторонам содержимое проекта нотариального акта и стороны подтверждают свою волю перед нотариусом, как это отражено в проекте нотариального акта. Акт подписывается сторонами и нотариусом, после чего обязанность нотариуса заключается в записи нотариального акта в Реестр имуществ к Агентству по занесениям соответствующего районного суда по месту нахождения имущества. Нотариус предоставляет сторонам копию нотариального акта после его регистрации и занесении в Реестр имуществ.
В связи с разнообразием возможностей, доступных в качестве примеров в сфере бизнеса недвижимостями, трудно конкретизировать определенный срок. В общем, процесс приобретения недвижимости в Болгарии, продлевается от 2 до 4 недель. Причина в том, что все документы, которые требуются по закону для сделок недвижимостью, имеют срок давности и по этой причине их подготовка начинается только после подписания Предварительного договора купли-продажи. В Эксел Проперти Болгария имеем практику работы с иностранными гражданами, которые должны подготовить свои документы по месту жительства, после чего отослать в Болгарию – это тоже требует технологического времени. При работе с болгарскими коммерческими банками по предоставлению кредита для покупки недвижимостей стандартный срок, который банки требуют для своей услуги насчитывает 45 рабочих дней и это, соответственно, удлиняет срок для окончания сделки до около 2 (два) месяца.
Новый нотариальный акт собственности записывается в государственных реестрах Агентства по занесениям к Министерству юстиции и Вы получите его в течение 7-14 дней от даты нотариальной сделки в офисе нотариуса, который заключил сделку. Нотариальный акт – это документ, который удостоверяет Ваше право на владение недвижимостью. После покупки недвижимости все иностранные граждане должны быть зарегистрированы в едином национальном административном реестре БУЛСТАТ в течение 7 (семи) дней от даты получения нотариального акта Службой по занесениям. Закон о местных налогах и сборах обязывает всех, кто приобрел недвижимость, будь то новые или старые здания, в течение 2 (двух) месяцев после заключения и занесения сделки в Агентство по занесениям внести налоговую декларацию для налогообложения ежегодным налогом в налоговую службу по месту нахождения имущества.
Налогообложение недвижимостей регламентировано в ст. 10-28 Закона о местных налогах и сборах Республики Болгария. Налогом облагают все недвижимости, расположенные на территории страны в населенных местах, образований из поселков и поземельные имущества вне их границ, которые в соответствии с подробным планом устройства территории имеют предназначение по ст. 8, пар. 1 Закона об устройстве территории. Согласно ст. 19 Закона о местных налогах и сборах налог на недвижимости вычисляют на налоговую оценку имущества к 1 январю года, за который причитается. Налог определяет указом Муниципальный совет соответственного муниципалитета по местонахождению недвижимости. При изменении налоговой оценки имущества в течение года, налог подлежит актуализации. Одновременно с налогом за имущество муниципалитет определяет и годовой сбор за бытовые отходы.
Да, конкретно для этого случая закон предусматривает возможность уполномочить третью сторону, причем доверенность должна быть нотариально заверена и в ней нужно специально описать конкретную недвижимость, как и права, которые доверитель предоставляет доверенному при представительстве. Динамика и занятость людей в настоящее время огромны, и именно поэтому это становится все более распространенной практикой. В нашей практике обычно наши зарубежные клиенты не могут организовать свою поездку, чтобы соблюсти сроки по своим договорам купли-продажи имущества, а и поездка в большинстве случаев стоит много денег. Представительство в сделках недвижимостью является одной из услуг, которую компания Эксел Проперти Болгария предлагает своим клиентам, абсолютно бесплатно!
